Drei Parteien, eine Rechnung
Ein Auftrag in einer Mietwohnung hat fast immer mehr als zwei Beteiligte: die Mieterschaft, die den Schaden bemerkt, die Eigentümerschaft, der die Wohnung gehört, und meist eine Liegenschaftsverwaltung, die im Auftrag der Eigentümerschaft handelt. Dazwischen steht der Handwerksbetrieb – und schickt am Ende eine Rechnung.
Wer diese Rechnung bezahlt, regelt im Verhältnis zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft das Mietrecht im Obligationenrecht (OR). Für den Handwerksbetrieb ist aber eine andere Frage entscheidend: Wer hat den Auftrag erteilt?
Die Grundregeln im Mietrecht
Für die Einordnung von Reparaturen sind vor allem drei Bestimmungen wichtig:
- Art. 256 OR: Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten. Normale Abnützung und Alterung von Einrichtungen sind grundsätzlich ihre Sache.
- Art. 257g OR: Die Mieterschaft muss Mängel melden, die sie nicht selbst beseitigen muss. Wer einen Mangel nicht meldet, kann für daraus entstehende Schäden haften.
- Art. 259 OR: Die Mieterschaft muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen – der sogenannte kleine Unterhalt.
Einen festen Frankenbetrag für den kleinen Unterhalt nennt das Gesetz nicht. In der Praxis ist oft von einer Grössenordnung von rund CHF 150.– bis 200.– pro Fall die Rede. Massgebend sind aber der Ortsgebrauch und allenfalls der Mietvertrag – und vor allem die Frage, ob es sich um eine kleine Reinigung oder Ausbesserung handelt, die auch ein Laie erledigen könnte.
Typische Fälle aus der Praxis
| Fall | Häufige Einordnung |
|---|---|
| Verkalkter Strahlregler (Perlator) | Kleiner Unterhalt – Reinigen oder Ersetzen kann die Mieterschaft selbst |
| Duschschlauch oder Brause ersetzen | Meist kleiner Unterhalt |
| Verstopfter Siphon am Lavabo | Meist kleiner Unterhalt, sofern einfach zu reinigen |
| Mischbatterie undicht nach Jahren | Meist Sache der Vermieterschaft (Abnützung) |
| Boiler, Leitungen, Heizung | Sache der Vermieterschaft |
| Schaden durch unsachgemässen Gebrauch | Mieterschaft haftet – auch wenn es kein kleiner Unterhalt ist |
Die Tabelle zeigt verbreitete Einordnungen, keine verbindlichen Regeln. Im Einzelfall entscheiden Ursache, Alter der Einrichtung, Vertrag und Ortsgebrauch.
Entscheidend für die Rechnung: der Auftraggeber
Für den Handwerksbetrieb gilt eine einfache Regel: Wer den Auftrag erteilt, ist Vertragspartner und bezahlt die Rechnung.
- Die Verwaltung bestellt: Die Rechnung geht an die Verwaltung bzw. die Eigentümerschaft, wie im Auftrag angegeben. Gehört der Schaden zum kleinen Unterhalt, kann die Vermieterschaft die Kosten anschliessend der Mieterschaft weiterbelasten – das ist ihre Sache, nicht die des Betriebs.
- Die Mieterschaft bestellt direkt: Ruft die Mieterin selbst an, ist sie Auftraggeberin. Wer die Kosten am Ende trägt, muss sie mit ihrer Vermieterschaft klären.
- Unklarer Auftrag: Bittet die Mieterschaft «im Namen der Verwaltung» um einen Einsatz, lohnt sich eine kurze Bestätigung der Verwaltung, bevor Kosten entstehen.
Was in den Rapport gehört
Ein guter Rapport erspart allen Beteiligten Diskussionen – und dem Betrieb Rückfragen zur Rechnung:
- Auftraggeber und Referenz: Wer hat bestellt, mit welcher Auftragsnummer der Verwaltung?
- Ort: Liegenschaft, Wohnung, Raum.
- Befund: Was war defekt, und was ist die vermutliche Ursache – Verschleiss, Verkalkung, Fremdkörper, Beschädigung?
- Fotos vorher und nachher: Sie belegen den Zustand und helfen der Verwaltung bei der Weiterverrechnung.
- Ausgeführte Arbeit und Material, mit Zeitangaben.
Mit diesen Angaben kann die Verwaltung selbst entscheiden, ob sie die Kosten der Mieterschaft weiterbelastet – ohne beim Betrieb nachzufragen.
Fazit
Handwerksbetriebe müssen das Mietrecht nicht im Detail kennen. Es hilft aber, die Grundzüge zu verstehen: Dann lassen sich Aufträge sauber klären, Diskussionen vor Ort vermeiden und Rechnungen ohne Nachfragen bezahlen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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